Stikkordarkiv: investeringer

Langsiktige mål per februar 2018

Sist gang jeg satte meg langsiktige mål, var i januar i fjor. Jeg har gjennomgått disse nå, for å sjekke om jeg bør oppdatere målene. De forrige langsiktige målene jeg satte, var som følger:

Mål nr. 1: Gå ned 12 kilo
– Delmål: gå ned 4 kilo
– Delmål: gå ned 4 kilo
– Delmål: gå ned 4 kilo

Jeg har ikke nådd målet, og vekta står på stedet hvil. Kroppskomposisjonen er endret noe, slik at noe fett er erstattet med muskler. Sånn sett har jeg ikke «sovet i timen» med tanke på trening, og jeg benyttet meg av personlig trener i tre måneder før jul. Planen er å fortsette med dette.

Utfordringen min er imidlertid kostholdet. Jeg har en tendens til å spise usunt, og samtidig spise veldig mye på en gang. Jeg er imidlertid på «bedringens vei», når det gjelder dette. Blant annet har jeg begynt å bruke appen MyFitnessPal, slik at jeg må legge inn der alt jeg spiser. Da blir jeg bevisst på kaloriinnholdet i det jeg spiser.

Målet må følgelig videreføres. Jeg kommer til å bruke InBody-test for å holde styr på progresjonen, og målet kan derfor bli noe justert for å reflektere de anbefalingene som gis av dette analyse-apparatet etter hvert som ting går riktig vei.Aksjerporteføljen.

Mål nr. 2: Oppnå 100 000 i innskutte midler i aksjeporteføljen
– Delmål: spare 5250 i måneden

Dette målet har jeg nådd. Som det fremgår av siste oppdatering av min nettoformue, har jeg nå kr 176 777 i aksjeporteføljen. Jeg har spart 5250 kroner i måneden jevnlig siden i fjor, men jeg har også satt inn midler fra sparekonto og andre midler som har kommet inn som følge av blant annet styrearbeid i borettslaget.

Jeg må derfor sette meg et nytt sparemål. Vi er straks ferdig med en omfattende oppussing av leiligheten, og det har gått med litt kontanter der. Jeg har som policy å ha 100 000 i kontanter på sparekonto, tilsvarende tre månedslønner, i tilfelle jeg trenger kontanter raskt. Det har jeg nå, men jeg må nok betale noe av oppussingen med disse midlene.

Målet fremover blir dermed å sette inn 10 000 kroner til sparing hver måned fra og med februar 2018. Hvis det blir nødvendig, vil jeg først fylle opp sparekontoen til 100 000 kroner, og deretter allokere resten til aksjer.

Mål nr. 2: Spare 10 000 kroner i måneden, i aksjer eller sparekonto.

Mål nr. 3: Ny bolig.
– Delmål: kartlegge muligheter mtp. finansiering
– Delmål: kartlegge gunstige områder
– Delmål: kjøpe ny bolig!

Et av målene jeg satte for et år siden, var å kjøpe ny bolig. Som du vet har vi allerede kjøpt en sekundærbolig for utleie, som står ferdig neste år. Vi skal vel imidlertid oppgradere egen bolig etter hvert også. Nå har vi imidlertid valgt å pusse opp leiligheten vi har, så det er egentlig ingen hast med å flytte før vi eventuelt øker familien og trenger mer plass.

Vi snakket med banken i fjor vedrørende kjøp av en større leilighet. Dessverre var det vanskelig å få til med den investeringen vi har gjort i sekundærboligen, da denne binder opp ca. 2,5 millioner i lån i tillegg til eksisterende lån.

Jeg og samboeren har snakket om å kjøpe et rekkehus på sikt. Det er fremdeles planen, men det haster ikke. Jeg beholder allikevel målet som et langsiktig mål.Næringsbygg.

Mål nr. 4: Kjøpe et næringsbygg.

Jeg har bestemt meg for å ta inn et litt «hårete» langsiktig mål, nemlig å kjøpe et næringsbygg for utleie. Denne typen bygg kan kjøpes fra alt fra 15 000 000 kroner og oppover, og banken vil normalt kreve 20 % egenfinansiering forutsatt at leieinntektene i selskapet den første tiden går til nedbetaling av renter og lån.

Jeg er derfor avhengig av medinvestorer, alternativt å spare opp nok kapital gjennom aksjeinvesteringer, boliginvesteringer og liknende. Uansett er det viktig å ha et langsiktig mål på sikt.

Jeg pleier å ta en gjennomgang av målene ca. en gang i året og tar sikte på å gjøre det samme om ca et år.

Wish me luck!

– King Cash

Nettoformue for januar 2018

Heisann folkens!

Jeg har nå tatt en gjennomgang av min nettoformue. Tallene er som følger:

Som man vil se har nettoformuen økt med kr 565 737. Endringen er siden mars, da jeg laget siste oversikt. Denne ble dessverre aldri lagt ut, siste oppdatering her på bloggen var i desember.

Noe av til verdiøkningen er at jeg har oppjustert verdien på leiligheten (primærboligen) til nåværende markedsverdi med ca kr 400 000. Dette beløpet er derfor i realiten ingenting som skyldes min innsats. Jeg synes imidlertid at nettoformuen bør gjenspeile den reelle verdien, selv om det kan medføre svingninger.

Ellers har jeg spart ca kr 136 000 og nedbetalt 34 214 i gjeld siden mars. Formuen har derfor økt en del. Jeg har ikke vært så strukturert mtp. sparing i det siste, men setter jevnlig av beløp til investering i aksjer. Det er deilig å se at det går fremover.

– King Cash

 

Porteføljeoppdatering for september 2017

Long time, no see!

Bloggen har ligget litt i dvale i det siste. Jeg har hatt mye å gjøre i ny jobb den siste tiden, og derfor ikke fått prioritert å legge ut oppdateringer og andre innlegg. Jeg har imidlertid ikke ligget på latsiden når det gjelder sparing og investering. Derfor er det på tide med en porteføljeoppdatering.

King Cash sin aksjeportefølje per september 2017.

Siden forrige oppdatering har verdien av aksjeporteføljen steget med kr 68 779, basert på at daværende verdi (inkludert innskutte midler) var kr 76 156. Som du ser av tabellen over er markedsverdien på aksjene per nå,  kr 114 391. I tillegg har jeg skutt inn 30 544 denne måneden. Grunnen til dette er at jeg har en del kontanter som jeg heller vil at skal stå i aksjefond.

Jeg har derfor nådd målet om å oppnå 100 000 kroner i porteføljen. Jeg kommer tilbake til målene senere.

Med ønske om en god helg!

– King Cash

Porteføljeoppdatering per januar 2017

Nå har jeg lastet opp i nye aksjer. Jeg har satt meg som mål å spare 5250 kroner i måneden i aksjer hver måned i 2017, for å nå 100 000 i innskutte midler i porteføljen. Jeg har derfor satt inn 5250 kroner hos Nordnet til aksjekjøp. I tillegg har jeg overført noe i overkant av 15 000 kroner fra sparekontoen til Nordnet-kontoen. Dette innebærer en ren aktivaallokering, da jeg ikke har behov for å ha så altfor mye cash tilgjengelig.

Jeg har nå gjort unna aksjeinnkjøpene for rett i overkant av 20 000 kroner totalt. Som du kanskje husker bruker jeg et regneark for å regne ut hvor jeg skal plassere de ferske midlene. Det fungerer ganske bra. Utfordringen er at jeg også kjøper amerikanske ETF-er som ikke lar meg bestemme beløpet helt eksakt – man må kjøpe for eksempel en eller to fondsandeler.

Sånn ser regnearket ut i januar:

Som du ser er de rødlige boksene avvik, dvs. der det må rebalanseres. Jeg rebalanserer etter «value averaging» metoden, som innebærer å putte penger inn i aksjene som har falt i verdi. Tanken er at disse vil stige på sikt, men er på «billigsalg».  Øvrige friske midler fordeles jevnt, som man ser helt til høyre.

Jeg fikk et tips fra en bruker på Shareville om et nytt fond som er identisk med DNB indeks Global-fondet mitt. Dette heter KLP AksjeGlobal Indeks V og investerer i samme sektorer som DNB-fondet. Det har dog litt billigere forvaltningskostnader. Jeg har derfor gjort en splitt mellom disse to fondene slik at jeg investerer 12,5 prosent av totalt investerte midlert i hvert fond.

Per dags dato har jeg 75 747 kroner i fond. Jeg har investert 5250 kroner i fond i år og har således startet å arbeide mot målet mitt i 2017.

– King Cash

Oppsummering av 2016

Nå er det juletider, og på tide å oppsummere året som har gått. Jeg starter med en oppdatering av nettoformuen, som sist ble publisert i august. Tallene for desember er som følger:

King Cash sin nettoformue for desember 2016

Overraskende nok har nettoformuen blitt redusert. I hvert fall på papiret. Dette skyldes flere ting.

For det første har jeg hatt store utgifter i det siste. Jeg har blant annet måtte trekke en visdomstann, bytte registerreim på bilen, samt kjøpe vintersko. I tillegg har store deler av inntekten i november gått med til julegaver. I desember var jeg i Asia. Hovedsakelig var formålet med turen å få sydd arbeidsklær, men det ble en kombinert ferie med et praktisk formål. Jeg skal bytte jobb litt utpå nyåret, og trengte derfor noen nye dresser til å bruke på kontoret.

Følgende tabell viser fordelingen ut ifra fordelingsnøkkelen jeg satte opp tidligere(den er siden blitt oppdatert og modifisert):
Tabell som viser forbruket mitt vs. idealforbruket i 2016
Tabellen er avslørende fordi forbruket er høyt. Ingen overraskelse der, gitt. I tillegg er sparingen lav. Grunnen til at låneraten (nedbetaling av lån) er lavere skyldes at vi refinansierte begge lån i forbindelse med kjøp av sekundærboligen. Da hopper vi over en innbetaling i oktober.

Øvrige poster i tabellen
I tillegg vil den observante leseren se at det har oppstått en ny gjeldspost i tabellen over. Dette skyldes et depositum vi har betalt i forbindelse med at vi har kjøpt en sekundærbolig. I teorien har vi en kontrakt med en boligverdi på 2 350 000 som jeg sikkert kunne ført opp halvparten av, som formue. Det er imidlertid vanskelig å kalkulere verdien av noe som kun eksisterer på papiret, og jeg har derfor valgt å kun sette inn gjelden inntil videre.

Det samme gjelder primærboligen. Jeg har ført opp halvparten av verdien i tabellen, basert på at boligen er verdt 2 700 000. I realiteten er den nok verdt langt mer, slik at jeg på papiret er millionær. I praksis har det imidlertid ikke så mye å si, da dette er låst kapital som sannsynligvis vil forbli låst langt inn i fremtiden, også i nye boliger.

Til tross for verdireduksjonen har jeg flyttet litt penger inn i fond. Jeg har planer om å øke fondsandelene i romjulen i tillegg. Per dags dato har jeg 140 000 på sparekonto, hvor 25 000 er øremerket neste års BSU-sparing. Jeg tenker at jeg ikke har behov for å ha 115 000 på sparekonto og at jeg kanskje derfor bør kjøpe noen fondsandeler i stedet. Vi får se.

Jeg sjekket nettbanken på vårt Santander Visa-kort, som vi bruker til å spare drivstoffutgifter med. Kortet viser at vi har fått en total cashback på hele 1101 kroner i 2016! Det er sjelden at jeg anbefaler kredittkort, men her blir virkelig små bekker til en stor innsjø. Dette er kostnader som vi uansett har måttet betale, og da skader det ikke å få en rabatt.

Aksjesparing i 2016
Jeg har i 2016 jobbet litt med å sette sammen en diversifisert aksjeportefølje. Som innlegget jeg har linket til viser, har jeg satt opp en fast vekting av aksjene. Dette har vært viktig for å få en struktur på sparingen, og sørge for at jeg er eksponert mot flere markeder for å begrense eventuelle tap. Mange vil kanskje mene at jeg er overeksponert mot det norske markedet, med hele 25 %:

Totalt norske indeksfond 25 %
Totalt globale fond 40 %
Totalt amerikanske fond 25 %
Totalt Nord-Amerika, Europa, Asia 5 %
Totalt nordiske markeder 5 %

Det kan hende at dette stemmer. Bakgrunnen for det er vel at det gir meg motivasjon til å følge litt ekstra med på den norske økonomien. Jeg vil vurdere å redusere vektingen i norske markeder etter hvert.

Nettoformuen min i desember 2015 viser at jeg hadde 22 558 kroner i fond for et år siden. Nå har jeg 40 966. Fondsporteføljen er dermed nesten doblet i verdi. På en måte er dette noe jeg bør være fornøyd med. På en annen måte synes jeg ting går sakte. Jeg er vel en litt utålmodig person av natur. Selv om jeg vet at formuen kommer til å vokse basert på de valgene jeg gjør nå, ønsker jeg raskere fremgang. Det gir desto større motivasjon til å fokusere sparingen i 2017.

Viktige innlegg i 2016
I 2016 har vi blant annet sett noen viktige endringer i skattelovgivningen. Som en garvet investor og kapitalist, må man kunne grunnleggende skatterett. I år har regjeringen satt opp gevinstbeskatningen ved salg av aksjer til en effektiv skattesats på 28,75 %, fordi grunnlaget for beskatning økes. Man har kunnet unngå denne problemstillingen ved å investere gjennom en såkalt fondskonto eller «unit link»-konto. Denne beskattes som kapitalinntekt, dvs. med 25 % ved realisasjon av aksjer i 2016 og 24 % i 2017.

Regjeringen har imidlertid sendt ut forslag om nye skatteregler for kapitalforsikringen på høring. Bakgrunnen for dette er at regjeringen har foreslått å innføre en ny form for aksjesparekonto for privatpersoner som i likhet med aksjesparekontoen lar deg utsette beskatningen frem til aksjene tas ut av kontoen. Du kan derfor snart fritt kjøpe og selge aksjer via aksjesparekontoen uten at det trigger beskatning, skal vi tro de nye reglene. Det gjenstår å se hva resultatet av disse forslagene blir, men det er unektelig spennende nyheter.

Nytt år og nye muligheter
Snart er vi inne i 2017. Da er det vel på tide å sette seg noen nye mål. Jeg ser at sist gang jeg satte et skriftlig langsiktig mål var i september 2015. Det begynner jo å bli en stund siden, og jeg har helt glemt at jeg satte meg de målene. Det er skammelig, så jeg må nesten sette meg ned og vurdere de på nytt i romjulen. Jeg lover å skrive et innlegg om dette! Det samme gjelder kortsiktige mål, som ble satt i oktober 2015.

Som jeg nevnte ovenfor, skal jeg begynne i ny jobb i 2017. Det blir spennende, og jeg spår at inntekten vil øke som følge av dette. Grunnlønnen er høyere, og det jobben er i et miljø hvor det normalt er mye arbeidspress. Dette vil føre til en del overtidsbetaling, hvis alt går etter planen. Det skal bli deilig at inntekten øker.

Ut over dette er det vel ikke så mye nytt. Det skal bli deilig å legge et arbeidsår bak seg og ta julefri før man tar fatt på et nytt år. Jeg ønsker med dette alle lesere en gledelig jul og et godt nytt år!

– King Cash

Finanssans.no – Sparekalkulator

I dag finnes det mange forskjellige verktøy og hjelpemidler på nett som gir deg muligheten til å få oversikt over din privatøkonomi. Finanssans.no har betalt meg for å skrive en ærlig omtale av deres nye sparekalkulator.

Kalkulator 1 – Sparepenger over tid
Finanssans har tre forskjellige sparekalkulatorer som (1) viser hvor mye sparepengene dine vokser over en gitt periode, (2) hvor mye og (3) hvor lenge du må spare for å kunne nå et bestemt mål. Kalkulatoren dekker dermed de mest grunnleggende aspektene ved sparing, nemlig tid, innsats og avkastning.

Den første kalkulatoren beregner hvor mye sparepengene dine vokser i løpet av en gitt periode. Uansett om du har et bestemt månedlig beløp du vil spare, eller du bare vil se utviklingen av et tilfeldig sparebeløp, kan denne kalkulatoren anvendes.

kalkulator-1-beskaaret
Den første kalkulatoren viser avkastning over tid på et gitt sparebeløp i en gitt periode.

Kalkulatoren lar deg legge inn et hvilket som helst fast beløp fra 1 krone til 30.000 kroner. Videre kan du selv velge hvor lang spareperiode du vil ha (opptil 40 år). Den tar også høyde for startbeløp og årlig effektiv rente.

Dersom du ikke har et spesielt mål du sparer til, men eksempelvis har mulighet til å spare 1.500 kroner i måneden, kan du se hvor mye du har spart i året, både med en graf, men også med en detaljert årlig spareplan. Hvis du i tillegg legger til hvor mange år du vil spare, la oss si 10, vil kalkulatoren vise sluttbeløpet ditt og et inflasjonsjustert beløp. Dette gjør sparingen enklere og du kan bruke kalkulatoren til å sette opp et konkret mål.

Den første kalkulatoren gir deg også en detaljert oversikt over sparingen, år for år.
Den første kalkulatoren gir deg også en detaljert oversikt over sparingen, år for år.

Denne kalkulatoren er svært grunnleggende, men også enkel å bruke, da du kun trenger å oppgi månedlig sparebeløp, eventuelt startbeløp og spareperiode.

Sparekalkulator 2 – Hvor mye?
Har du et bestemt mål du sparer til, kalkulator nummer to være nyttig for deg. Den viser deg hvor mye du må spare i måneden for å oppnå målet ditt.

Det laveste sparemålet er 50 000 kroner, og det høyeste er 5 000 000 kroner. Det korteste tidsintervallet du kan legge inn er ett år, og det lengste er 50 år. I likhet med den første, tar også denne kalkulatoren høyde for rente, og gir en detaljert årlig oversikt.

Den andre kalkulatoren lar deg sette opp et konkret sparemål.
Den andre kalkulatoren lar deg sette opp et konkret sparemål.

Det positive med denne kalkulatoren er at den viser deg det månedlige beløpet du må spare, i tillegg til den årlige utviklingen. Dersom du ønsker å spare 200.000 kroner til egenkapital på tre år, må du spare 5.161 kroner i måneden. Kalkulatoren viser også i dette tilfellet et inflasjonsjustert beløp på 5.558 kroner i måneden. Det inflasjonsjusterte beløpet er da det beløpet du faktisk må spare for å «hente inn» det faktum at penger taper seg i verdi over tid.

Side to av denne kalkulatoren setter opp en konkret spareplan for deg.
Side to av denne kalkulatoren setter opp en konkret spareplan for deg.

Å ta høyde for inflasjon er viktig når man har et bestemt sparemål, og dette er noe de færreste kanskje tenker på. Problemet med inflasjon er at det beløpet du har satt som mål, ikke er like mye verdt om x antall år. Derfor har kalkulatorene et inflasjonsjustert beløp som viser hva du må spare for å nå sparemålet i dagens verdi. Dette er et stort pluss med kalkulatoren.

Sparekalkulator 3 – Hvor lenge?
Sparekalkulator nummer tre viser deg hvor lenge du må spare for å nå et mål. Dersom du kan spare 1.500 kroner i måneden, kan du med denne kalkulatoren finne ut hvor lang tid det tar å spare 200.000 kroner. Du fyller inn sparemålet, den faste månedlige summen, og forventet årlig rente.

Med verdiene nevnt i eksempelet, får du beskjed om at det tar 8 år og 7 måneder å nå målet. Det inflasjonsjusterte resultatet er 10 år og 1 måned.

Også denne kalkulatoren viser graf og en detaljert årlig oversikt og er enkel å bruke.

Den tredje sparekalkulatoren viser deg hvor lenge du må spare for å nå målet ditt.
Den tredje sparekalkulatoren viser deg hvor lenge du må spare for å nå målet ditt.

Også den tredje kalkulatoren har en detaljert spareplan:

Også den tredje kalkulatoren viser den årlige utviklingen.
Også den tredje kalkulatoren viser den årlige utviklingen.

Oppsett og funksjon
Et viktig moment man burde være klar over før man investerer masse tid i disse kalkulatorene, er at man ikke kan eksportere verken grafene eller resultatene fra siden. Dersom du vil ha en konkret spareplan du eksempelvis kan henge opp, er du nødt til å lage et eget oppsett med resultatene(eventuelt printe ut direkte fra siden). Dersom man ikke gjør dette, kan man lett glemme hele spareplanen i det man har forlatt siden, noe som er upraktisk om du faktisk er ute etter et konkret oppsett du ønsker å følge.

I tillegg er det negativt at renten ikke kan justeres underveis. Dersom du sparer til egenkapital i en periode på to til tre år, kan rentene endres mange ganger i løpet av sparetiden.

Kalkulatorene er i utgangspunktet enkle å bruke, de har et ok oppsett som er tydelig og relativt brukervennlig. Som på mange andre kalkulatorer er det en slide-bar til de ulike verdiene som skal fylles inn. Disse kan oppleves som overflødige, da det er lettere å bare skrive inn verdiene nøyaktig i stedet for å skulle fikle med finjustering på slideren. Men det får oppsettet til å se proft ut.

At resultatet står i en egen boks uten samme design som resten av kalkulatoroppsettet, gir et dårlig helhetsinntrykk av kalkulatorene. Det virker rotete og uoversiktlig fordi boksen ikke henger sammen med utseendet på resten av kalkulatoren. Resultat oppleves derfor ikke som en naturlig del av kalkulatoren, noe som trekker ned.

Til tross for dette kan det likevel sies at dette er et greit hjelpemiddel dersom du ikke er ute etter en veldig nøye og detaljert spareplan. Den gir en god indikasjon på hvilke sparemål man kan sette seg, men den mangler noe dybde, som eksempelvis allerede nevnt justerbar rente. Jeg bruker selv regneark som lar meg justere underveis og som jeg eventuelt kan printe ut. Dog er det et stort pluss at kalkulatoren tar høyde for inflasjon, og forklarer at skatteforpliktelser ikke er innkalkulert.

Kalkulatoren kunne vært noe mer brukervennlig, men oppsettet ser likevel proft ut, og den er et godt verktøy for å gi deg en rask og enkel oversikt over din sparing.

– King Cash

Høringsforslag om nye skatteregler for kapitalforsikring

Som forventet har regjeringen ved Finansdepartementet nå sendt ut forslag om nye skatteregler for såkalte kapitalforsikringskonti, også kalt Unit Link-produkter. Jeg har tidligere omtalt disse produktene her. Siden en kapitalforsikring har et svært lite forsikringselement og i realiteten benyttes for aksjeinvesteringer, er det ifølge departementet hensiktsmessig at slike konti  beskattes i likhet med aksjeinvesteringer.

Forslaget går visstnok ut på at produktene skal skattes tilnærmet likt som aksjeinvesteringer og alminnelige fond. Frem til nå har kapitalforsikring blitt skattet med en sats på 25 %, som vil reduseres til 24 % i 2017. Som jeg også har skrevet om i innlegget over, er effektiv skattesats for alminnelige aksjer oppjustert i 2016 og planlegges ytterligere oppjustert i årene som kommer.

En voksende investering

Det ovennevnte forslaget kommer samtidig med at regjeringen har planlagt å innføre en ny form for aksjesparekonto som lar deg selge og kjøpe aksjer som privatperson uten at salget av aksjene utløser gevinstbeskatning. Fordelen med kapitalforsikringen var at aksjene formelt sett ble eid av et aksjeselskap som tillot en tilsvarende ordning. Planen nå er altså at det samme skal gjelde privatpersoner.

Det er ennå mye som gjenstår av detaljer, men det går rykter om at eksisterende investeringer skal kunne konverteres til den nye kontoen. Jeg vil legge ut oppdateringer her så fort jeg får vite mer om dette.

Kilde: Høringsforslag om nye skatteregler for kapitalforsikring/fondskonto

Vi har kjøpt oss utleiebolig!

– Veldig uvanlig, sier megleren om hybelleiligheten på Lambertseter som gikk for 87.500 kroner per kvadratmeter.

Uvanlig? Ja, det kan man vel kanskje si. Men faktum er at boligmarkedet i Oslo er utrolig presset om dagen. Jeg og samboeren har lenge vært på utkikk etter en sekundærbolig som et investeringsobjekt. Vi var til og med og så på en leilighet på 17 kvadratmeter som gikk for 139 000 kroner per kvadratmeter. Da prisen allerede var på over 2 000 00 før budrunden hadde startet, skjønte vi at det ikke var noe poeng i å by i det hele tatt. Regnestykket går ikke opp med tanke på hva man kan leie ut en slik leilighet for. Leiligheten er da kunstig priset enten på grunn av at kjøper er desperat på å finne et sted å bo, det er «panikk» blant investorer om å finne et utleieobjekt før det er «for sent», eller noe midt imellom.

Jeg og samboeren har derfor valgt å kjøpe en leilighet som ikke er bygget ennå, og som ligger litt utenfor byen. Leiligheten er 36,5 kvadratmeter og koster 2 350 000. Felleskostnadene er minimale, og dokumentavgiften er på under ti tusen kroner siden denne beregnes ut ifra tomteverdien og ikke ut ifra omsetningsverdien på boligen. Regnestykket er med andre ord bedre enn enhver Oslo-bolig, og mest sannsynlig vil det ikke oppstå noen «skjulte kostnader» i form av reparasjoner. Vi var eksempelvis nylig og så på en tilsvarende leilighet til noenlunde samme pris, men her var det et gammelt bad som så ut som om det snart måtte pusses opp. Da må man legge til minst 200 000 på kjøpesummen.

Fordelen med å kjøpe nytt er at boligen er priset ut ifra hva det koster å bygge den, samt et påslag. I hvert fall i de tilfellene hvor boligen selges med fastpris. Man slipper derfor å konkurrere med folk som kjøper bolig i panikk for ikke å komme inn i markedet. Det skal riktignok legges til at konkurransen i nyboligmarkedet er ganske presset den også. Men er man så heldig å få tilslaget på en bolig, slik som vi gjorde, så er prisen som regel satt.

En annen fordel er at dersom boligen stiger i verdi mens den bygges, har man kun investert 10 % av kjøpesummen selv om man får verdistigning på hele beløpet.

Det er ennå en stund til vi får boligen – den skal stå ferdig først i 2019. Det vil derfor ta en stund før vi ser noe til avkastningen på denne leiligheten. Men som med all investering, er også denne investeringen en tålmodighetsprøve.

Har du selv planer om å kjøpe sekundærbolig?

– King Cash

Kilde: Ettroms oppussingsobjekt med fellesdusj solgt for 2,1 millioner

Folkeopplysningen sjekker nivået i finansbransjen

NRK-programmet Folkeopplysningen har i det siste satt fokus på dagsaktuelle temaer og «vedtatte sannheter». Ut denne gangen er finansbransjen og deres rådgivere. Her er beskrivelsen fra NRK sine nettsider:

Norsk dokumentarserie. Folkeopplysningen sjekker ut hvor flinke økonomiekspertene egentlig er. Programleder Andreas Wahl arrangerer børsduell mellom profesjonelle børsanalytikere og rosabloggere, han undersøker hva bankene egentlig mener med «langsiktig strategi», og starter innsamlingsaksjon til Oljefondet. Sesong 3 (2:7)

Som du sikkert skjønner av beskrivelsen må ikke programmet tas 100 % seriøst, men det er allikevel noen interessante betraktninger som er verdt å få med seg – for eksempel at det ikke alltid lønner seg å investere i aktiv forvaltede aksjefond hvor høyt betalte rådgivere skal ha en årlig andel av den investerte kapitalen.

Jeg skal ikke spoile programmet for deg, men du kan set det her:
NRK TV – Se Økonomiekspertene

Den nye aksjesparekontoen

I statsbudsjettet for 2017 lanserte regjeringen den såkalte aksjesparekontoen. Formålet med den er å fremme langsiktige aksjeinvesteringer i næringslivet. Dersom du plasserer penger i en aksje, og etter en tid selger (realiserer) den igjen med gevinst, vil ikke denne gevinsten bli beskattet samme år dersom aksjene er registrert på en slik aksjesparekonto. Blir det tap, får du heller ikke umiddelbart skattemessig fradrag for det. Først når du tar pengene ut av kontoen vil skatteplikt/fradragsrett oppstå. Innskudd på denne kontoen kan være både i aksjer og aksjefond, men aksjene som det kan plasseres i må være norske eller fra et annet EØS-land. Videre er det et vilkår om at aksjefondene investerer minst 80 % av kapitalen sin i aksjer.

Aksjeutbytte vil ikke gå inn på aksjesparekontoen, men bli beskattet på aksjonærens/skattyters hånd umiddelbart. Det beregnes videre skjermingsfradrag på grunnlag av innskuddet på kontoen.

Voksende aksjekurve

Hvordan kontoen vil fungere i praksis
Hvis du selger en aksjeplassering med gevinst vil du kunne reinvestere summen av det du fikk for de gamle aksjene i nye aksjer i et nytt selskap eller fond, uten å bli skattlagt for gevinsten. En slik konto vil derfor egne seg godt til plasseringer på mellomlang (1-3 år) eller lang sikt (5 år eller mer). Alle empiriske undersøkelser av aksjemarkedet viser at plasseringer i aksjer over tid vil gi en meravkastning i forhold til å plassere pengene risikofritt, f.eks. på bankkonto. En viss tidshorisont er imidlertid å foretrekke.

Et spørsmål som statsbudsjettet ikke gir svar på er hvordan en slik aksjesparekonto praktisk skal organiseres. Finansdepartementet vil etter hvert komme med en forskrift om dette. Inntil videre blir det spekulasjoner hvordan dette skal løses. Bør det opprettes en selvstendig verdipapirkonto for langsiktige plasseringer og vil denne kontoen ha en minstetid? Hvis du investerer i et aksjefond, og ønsker både en langsiktig plassering med skattefritak og en kortsiktig plassering, må da fondsselskapet ha to kontoer registrert på deg? Hvis du er aktiv på Oslo Børs og er daytrader, må da megleren din ha en verdipapirkonto for dine daglige transaksjoner og en verdipapirkonto for f.eks. pensjonssparingen din? Fondsselskapene og meglerselskapene må uansett bygge opp nye systemer for å håndtere denne nye ordningen med aksjesparekonto. Hvor raskt de får på plass endringene i sine systemer gjenstår å se. De må i alle fall avvente hva Finansdepartementet bestemmer i den fremtidige forskriften.

Ennå er mye uklart om den foreslåtte aksjesparekontoen, men dersom regjeringen får flertall for forslaget, vil det klart bli mer gunstig å ha en langsiktig plassering i aksjer/aksjefond på en slik konto enn dagens løsning på grunn av utsettelsen i beskatning.

Eksempel 1
Anta du kjøper andeler for kr. 100.000 i et aksjefond i 2017, eier disse fondsandelene i 3 år (til 2020), og deretter selger alle andelene for kr. 200.000. Hvis denne plasseringen og realiseringen (salget) skjer utenom den foreslåtte aksjesparekontoen vil gevinsten på kr. 100.000 minus skjerming bli skattlagt i 2020. For eksempelets skyld settes skjermingen til 0. Dersom skattesatsen i 2017 (24%) er uendret i 2020 vil skatten bli kr. 24.000. Som jeg har skrevet om her vil grunnlaget for beskatning oppjusteres med en faktor på 1,24 i 2017. Dette vil medføre at effektiv skatt på gevinst i 2017 vil bli 29 760 i dette eksempelet(100 000*1,24*0,24).Bla aksjekurve

Eksempel 2
Hvis salgsbeløpet i det første eksempelet i, altså kr. 200.000, derimot plasseres i nye aksjer/aksjefond bokført på den nye aksjesparekontoen vil den opprinnelige gevinsten på kr. 100.000 skyves fram i tid før den skattlegges.

Det betyr at dagens verdi av den framtidige skatten blir lavere enn dersom den beskattes fullt ut i 2020. Bakgrunnen er den at en framtidig krone har mindre verdi enn en krone i dag. En krone i dag kan forrente seg fram i tid med mer enn den generelle prisstigningen i samfunnet, mens en framtidig krones reelle verdi i dag vil være mindre enn en krone nettopp på grunn av prisstigningen over tid.

Hvis vi regner med at kronen i 2020 forrenter seg med 5 % pr. år (inkludert prisstigning), og pengene tas ut av aksjesparekontoen 3 år etter salget (2023), vil nåverdien av den opprinnelige gevinsten i 2020 være kr. 85 356 før skatt(100 000/1,05).

Rentesatsen kan diskuteres. Pr. i dag er risikofri bankrente omtrent 2 %, og ventes å ligge lavt lenge. Dersom man investerer i aksjer eller aksjefond vil man kreve en større avkastning(risikopremie) for risikoen ved investeringen. Et avkastningskrav på 5 % innebærer dermed en risikopremie på 3 %.

Lønnsomhet ved aksjesparekonto
I statsbudsjettet for 2017 er skattesatsen på aksjegevinster foreslått til 24 %. Hvis skattesatsen er uendret i 2020 vil skatten bli kr. 29 7600 på gevinsten på kr. 100 000. Ser vi fram mot 2023 må det en skatteskjerpelse på alminnelig inntekt helt til 28 % for å gjøre aksjesparekontoen ulønnsom. Så lenge politikerne holder skattesatsen under 28 % for alminnelig inntekt vil det lønne seg å plassere pengene i en aksjesparekonto.Økende aksjekurser

For å komme til denne konklusjonen må man ta for seg effektiv beskatning i 2020 (kr 29 760) og dele beløpet på den fremtidige verdien av aksjegevinsten i 2023 (kr 85 356) og oppjustere dette tallet med justeringsfaktoren på 23. Man får da en skattesats på 28 % som øvre grense før aksjeparekontoen blir ulønnsom. Dette forutsetter som nenvt et avkastninskrav på 5 %. Den øvre grensen vil øke i takt med avkastningskravet.

Beskatning av utbytte
Utbytte vil som sagt ikke inngå på aksjesparekontoen. Derfor vil heller ikke oppjusteringsfaktoren for utbytte være et tema for aksjesparekontoen. I dette eksempelet har jeg brukt et aksjefond, og utbyttet på aksjefondets aksjer deles vanligvis ikke ut til andelseierne. Justeringsfaktoren for utbytte i 2017 er foreslått til 1,24, slik at et utbytte på kr. 100 vil justeres opp til 124. Med skattesats på utbytte på 24 % vil den effektive skattesatsen på utbytte bli 29,76 %. Men utbytte beskattes som sagt på aksjonærens hånd i inntektsåret og påvirker ikke kapitalen som er plassert på aksjesparekontoen og får utsatt beskatningen.

Konklusjon
Hvis skattesatsen i 2023 fortsatt er 24 % vil reell skatt bli kr. 25.402 i 2020-kroner. Sammenlignet med skatten i 2020 på kr 29 760, vil du spare kr  3 515 på å utsette skatten via aksjesparekontoen, og med salgsbeløpet reinvestert vil du forhåpentligvis tjene ytterligere penger på de opprinnelige 200 000. Eventuelle gevinst av disse pengene kan igjen reinvesteres og skatten på denne framtidige gevinsten vil igjen skyves videre inn i framtiden.

Hvis skattesatsen er den samme i 2020 som i 2017, eller enda lavere når du tar ut pengene av aksjesparekontoen i 2023, vil dette helt klart være skattemessig mer gunstig å ha fondsandelene registrert på aksjesparekontoen enn å beskatte gevinsten utenom denne i 2020. Regjeringen har varslet, som en del av skatteforliket, at skattesatsen er planlagt redusert til 23 % samtidig som at oppjusteringen skal øke. Se eksempelet mitt i dette innlegget. Dersom alminnelig skatt reduseres til 23 % som varslet og oppjusteringsfaktoren reduseres til over 1,29, vil den effektive skatten øke. Det er imidlertid ikke mulig å spå hva som skjer etter stortingsvalget neste høst.

– King Cash